东北新闻网讯?(记者 金璐) 沈阳二手房交易个税今天(8月25日)正式开始征收。由于对免税、购房日期、成交最低价等国家税务总局和省地税局通知中均没有明确的模糊问题进行了说明，因此，二手房交易征收个税的“沈阳细则”操作性更强。

　　早在18日，沈阳市地税局就下发了沈地税发【2006】132号《转发省地税局所转发的国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。

　　沈阳对于二手房交易个税征收比例的确定仍然遵照了省地税局制定的标准：将无法计算房屋原值和应纳税额的二手房交易核定征税的比例确定为1％；能提供完整资料的，仍按应纳税额20％的比例征收。

　　对于房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税部门将按照征收契税的计税价格计征个人所得税。

　　政策解说

　　一年内换购住房免税细则

　　1.个人出售住房后1年内购买住房的，其购买住房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，凭完税凭证，全部退还已缴纳的个人所得税。

　　2.夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。

　　3.对个人先购买新住房后出售原住房的纳税人，在1年内销售原住房的，按照上述规定全部或部分予以免税。

　　购房日期界定六大细则

　　1.个人出售现住房后1年内按市场价格又购买住房的纳税人，其出售住房时间为出售住房时取得的完税凭证上所开具的时间；购买住房时间为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　2.已购公有住房的购房时间为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　3.动迁回迁的住房为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　4.个人通过继承形式取得住房的，按照原住房所有权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　5.夫妻离婚财产分割形式取得住房的，夫妻间更名住房的，以原购房时房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　6.个人通过赠予形式取得住房的，以接受赠予后办理住房所有权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　二手房交易个税咋计算？

　　二手房个税缴税公式：应缴个税=应纳税所得额×20％

　　应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）

　　个案A.能确定房屋原值的五年以内住宅

　　程女士近期打算以70万总价卖出2004年2月购买的一套住宅。该住房在过去30个月中支付的银行贷款利息大致为4.5万元，装修费为7万元（计算时只能按照房屋原值的10％，即5万元计算），当时购入价为50万元。程女士需要交纳的税费如下：

　　1.印花税：房产总价的0.05%，即700000×0.05%=350元

　　2.营业税：房产总价的5.55%，即700000×5.55%=38850元

　　3.个人所得税：应纳税所得额的20％，

　　即（700000－500000－50000－45000－350－38850）×20％＝13160元

　　合计：52360元

　　个案B.不能确定房屋原值的五年以上住宅

　　王先生于2000年购买了一处住房，建筑面积为98平方米，欲以总价42万元卖出。

　　1.印花税：房产总价的0.05%，即420000×0.05%=210元

　　2.个人所得税：住房转让收入的1％，即420000×1％＝4200元

　　合计：4410元

　　继承房、离婚所得房免税细则

　　1.直系亲属间继承（指按照有关法律存在继承关系）的房屋出让方和受让方均不需缴纳个人所得税。

　　2.夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。

　　3.个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购买住房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可按照规定全部或部分予以免税。

　　交易支招

　　买卖双方咋利用优惠政策？

　　在房产新政下，二手房转让交易的限制越来越严格。买卖双方应该咋利用好目前的优惠政策？记者综合了业内人士对买卖双方的建议。

　　对卖家的建议

　　建议卖家采用“以租代售”或“以租带卖”的方式，同样不失为一个好的投资方式。

　　所谓“以租代售”是指业主用出租房屋的方式来代替出售房屋，短期投资转为长期投资，以便获取稳定收益，“以租代售”这种方式较为适合那些处于营业税征收范围内的业主。

　　“以租带卖”是指业主在看不清房地产市场未来发展走势时，可以先将房屋投入到租赁市场中来，静待市场发展变化寻找合适时机，一边租房一边搜寻合适的买家，最终实现业主套现获利的愿望。“以租带卖”对于那些不知在现阶段出售房屋是否划算的业主来说，较为适用。

　　对买家的建议

　　对买家来说，在现在情况下，卖家可能会把增加的售房成本转嫁到买家身上，提高买家的购房成本。因此确有购房意愿的市民，面对新政，要冷静判断房价走势再做出决定，等待不失为一个好的选择。

　　同时提醒购房者在选购二手房时，千万不要忽视一个首要的问题：该房的所有权性质，是否具备上市交易资格。

　　贴心提醒

　　纳税人在进行纳税申报时应提供下列资料：

　　⑴购买房屋时的发票。

　　⑵房屋所有权证。

　　⑶契税证。

　　⑷交易合同。

　　⑸转让房屋过程中实际缴纳的税金。

　　(6)合理费用凭证。